Le portage immobilier comme solution aux difficultés de remboursement du prêt

Le Belge a une brique dans le ventre !

C’est un adage bien connu et réel car plus de 3 millions de crédits hypothécaires sont actuellement contractés. Malheureusement, il arrive parfois qu’une personne ou un couple de propriétaires soit confronté à des difficultés financières suite à la perte d’un emploi, une maladie lourde ou une séparation.

Ces aléas de l’existence peuvent avoir pour conséquence que cette personne ou cette famille ne peut plus faire face aux mensualités liées à l’immeuble d’habitation acheté à l’aide d’un crédit hypothécaire. Chaque année, environ 30 000 crédits hypothécaires sont déclarés « défaillants ».

Il existe plusieurs réponses à ces difficultés : la suspension du remboursement du capital, la révision des conditions du prêt (durée, mode d’amortissement, mensualités, etc.), mais celles-ci ne sont pas toujours accessibles ou trop défavorables financièrement.

L’assurance « perte de revenus » qui existe en Wallonie n’est accessible qu’à certaines conditions : maximum 3.600 euros par an, maximum durant 3 ans et seulement dans les 8 premières années de l’emprunt (et pour autant qu’elle ait été souscrite dans les 6 mois de l’acte d’emprunt).

Si les emprunteurs ne peuvent plus rembourser leurs traites, la banque finira par exiger une saisie exécution immobilière, c’est-à-dire la vente forcée de l’habitation. Cette vente n’est pas toujours réalisée dans les meilleures conditions financières pour les vendeurs et les prive d’un logement et, dans certains cas, de leur lieu de travail.

Une réponse moins habituelle est le mécanisme du portage immobilier. L’opération consiste à vendre volontairement son habitation avec une clause de rachat au même prix. Ce mécanisme est largement répandu dans les pays anglo-saxons et commence à prendre de l’ampleur. En Belgique, cela se traduit par le mécanisme de la vente à réméré, c’est-à-dire une vente qui peut être annulée dans un délai de cinq ans par simple décision du vendeur et à condition de rembourser le prix de vente. Pendant ce délai, le vendeur peut occuper le bien vendu en devenant locataire. Cela lui permet de garder son logement, et le cas échéant, son lieu de travail.

En Belgique, il reste relativement confidentiel car le système coûte cher puisque des droits d’enregistrement (12,5% du prix de vente) doivent être payés. En cas d’annulation de la vente, l’administration ne fait toutefois pas payer une 2ème fois les droits d’enregistrement. A titre de comparaison, en France, les droits relatifs à une telle opération sont globalement limités à 2% en cas de rachat par le vendeur initial.

J’ai donc déposé au Sénat, une proposition de résolution car l’imbrication des compétences régionales (droits d’enregistrement et logement) et fédérales (Code civil, crédits hypothécaires et protection du consommateur) nécessiterait un travail coordonné de l’État fédéral et des trois Régions pour créer un cadre légal spécifique et cohérent pour ce type de montage juridique.

Ma proposition est de mettre en place un cadre spécifique qui facilite ce type d’opération tout en protégeant les vendeurs :

  • Allongement de la période d’annulation de la vente de 5 à 10 ans,
  • Remboursement de 4/5 des droits d’enregistrement dans l’hypothèse où le vendeur initial rachète son logement,
  • Encadrement par des balises du rendement de cette opération pour les investisseurs-prêteurs (réservé aux personnes physiques et plafonnement par investisseur).